Trong bối cảnh thị trường tín dụng bị thắt chặt, đồng tiền mất giá, lạm phát tăng cao….việc vay vốn khó khăn việc đổ tiền vào dự án bất động sản khi giá đã lên cao quả thực rất mạo hiểm. Vì vậy nhiều nhà đầu tư năng động đã không chịu ngồi yên, chọn hướng đầu tư sang các loại đất rẻ, ven các quận, huyện mới Hà Nội đã kết nối hạ tầng giao thông thuận tiện, khiến cho phân khúc này trở nên rất sôi động.

Sau nhiều cơn sốt nóng, giá bất động sản tại một số khu vực như Hà Đông, Bắc quốc lộ 32 đã được đẩy lên rất cao. Đơn cử, dọc tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài, giá đất khu đô thị mới An Hưng liền kề 78-80 triệu đồng/m2, biệt thự xấp xỉ 60 triệu đồng/m2, dự án Dương Nội khu A, liền kề 55 triệu đồng/m2, liền kề Văn Khê hơn 90 triệu đồng/m2, dự án khu đô thị mới Văn Phú, liền kề nằm ở vị trí đường to hơn 70 triệu đồng/m2, dự án Thanh Hà – Cienco 5 giá 35-40 triệu đồng/m2….

Tại dọc tuyến quốc lộ 32, giá đất dự án Lideco trên 60 triệu đồng/m2, dự án Tân Tây Đô  mỗi m2 liền kề 55 triệu đồng/m2, dự án Kim Chung - Di Trạch sau một đợt được thổi giá giờ đã giảm xuống còn 42-45 triệu đồng/m2 đối với liền kề đường to.

Ngoài khu vực này, chúng tôi còn ghi nhận giá đất nền ở một số khu vực khác, như Dự án Thanh Hà - Cienco 5, Tây Đô Villas tại Khu đô thị mới Dương Nội khu A, Cienco 5 Mê Linh, Hà Phong… cũng có mức tăng phổ biến 3-10 triệu đồng/m2.

Như vậy, nếu tính sơ bộ, một căn liền kề khu đô thị mới Văn Phú cộng cả tiền xây thô khoảng 6-7 tỷ đồng/̉ căn, tại dự án An Hưng nếu trả hết tiền đất và tiền chênh ngoài nhà đầu tư trả hơn 6 tỷ đồng/ căn, hay nếu mua dự án Thanh Hà trung bình phải xuống gần 3 -4 tỷ đồng…

Một nhà đầu tư cho biết, hiện tại giá đất khu vực phía Tây đã quá cao, nếu khách hàng mua sẽ phải trả rất nhiều tiền trong khi tỷ suất sinh lời không cao đơn cử dự án An Hưng hiện đã 80 triệu đồng/m2, nếu kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn cùng lắm tăng được 2-3 triệu đồng/m2 nhất là trong bối cảnh này.

Chị Thanh Hương - một nhà đầu tư nhẩm tính cùng thời điểm 8/2009, chị đã mua 100 m2 đất khu đô thị mới Vân Canh với giá 28 triệu đồng/m2 và mua 125 m2 đất dự án Mê Linh với giá 7 triệu đồng/m2. Vừa rồi, để cơ cấu danh mục đầu tư, chị đã bán dự án Vân Canh giá 38,5 triệu đồng/m2, còn dự án kia bán 18 triệu đồng m2. Nếu xét về hiệu quả rõ ràng, dự án Vân Canh là không hiệu quả bởi với số vốn bỏ ra hơn 3 tỉ đồng nhưng lợi nhuận chỉ được hơn 1 tỉ đồng, trong khi dự án Mê Linh chị lãi gần gấp 3 mà số tiền bỏ ra chưa đến 1 tỉ đồng.

Bài tính này chắc hẳn nhiều nhà đầu tư đã tính đến, chính vì thể với nhà đầu tư tầm trung họ chuyển hướng sang mua bán những mảnh đất có giá rẻ, diện tích hợp lý như đất thổ cư, đất dịch vụ, hoặc đất dự án tại một số huyện mới như Mê Linh, Quốc Oai, Hoài Đức…

Theo các văn phòng môi giới nhà đất hiện tại một số dự án đô thị mới tại Mê Linh đã tăng giá nhanh chóng kể từ sau tết. Trong đó, kể đến Minh Giang – Đầm Và giá biệt thự 12 triệu đồng/m2, giá liền kề 18 triệu đồng/m2, dự án Cienco 5 Mê Linh giá liền kề 15 triệu đồng/m2, dự án Tiền phong –licogi lên mức 18-19 triệu đồng/m2, dự án Hưng Nga nhà liền kề 15 triệu đồng/m2, dự án Diamond Park giá trên 16 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thanh khoản nhanh nhất vẫn chỉ là nhà liền kề nằm ở vị trí đường to. Còn biệt thự hầu như không bán được do diện tích quá lớn nhà đầu tư phải trả rất nhiều tiền.

Không chỉ đất dự án mà đất dịch vụ tại một số khu vực như đất dịch vụ Văn Khê, La Khê (quận Hà Đông),  đất dịch vụ An Thọ, Yên Nghĩa ….(huyện Hoài Đức) cũng tăng giá vọt trong đó mỗi suất đất dịch vụ 50m2 tại An Thọ có giá 1,3 tỷ đồng/lô, đất dịch vụ của Yên Nghĩa trên 20 triệu đồng/m2. Sở dĩ nhiều người thích đầu tư đất dịch vụ là do giá rẻ, lại có vị trí đẹp thông thường đất dịch vụ trả cho dân là khu đất áng ngữ ngay đầu các dự án. Bên cạnh đó, lượng tiền đổ vào không nhiều nên lại càng thu hút khá nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Còn một loại đất cũng không kém phần hấp dẫn đó là đất thổ cư có diện tích vừa phải 35-40 m2 nằm trong cách phường, xã thuộc các quận, huyện như Hà Đông, Đông Anh, Thanh Trì, Hoàng Mai…với ưu điểm nổi trội hạ tầng giao thông đã được khớp nối khá liên hoàn xung quanh các khu vực này. Hiện tại giá các loại đất đang tăng khá nhanh, tại Hà Đông các khu như chợ Xốm, Phú Lương, Phú Lãm trên 30 triệu đồng/m2, đất Vĩnh Ngọc (Đông Anh) trên 30 triệu đồng/m2, đất thôn Bầu, thôn Nhuế (xã Kim Chung- Đông Anh) 25-30 triệu đồng/m2….

Theo nhận định ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng cục quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), việc siết tín dụng tạo khó khăn cho thị trường bất động sản mặc dù không phải ngay tức nó sẽ tác động lên thị trường được bởi bất động sản luôn có độ trễ hơn so với loại hình kinh doanh khác. Thế nhưng, chính trong bối cảnh khó khăn này lại là thời điểm thích hợp để doanh nghiệp điều chỉnh điều chỉnh, cơ cấu lại hoạt động kinh doanh của mình sao cho hợp lý. Nhà đầu tư và người dân cần thích nghi với tình hình và thận trọng tìm kiếm cơ hội kinh doanh phù hợp.

(Theo VnMedia)

Thị trường BĐS Việt Nam nói chung hay thị trường BĐS Hà Nội nói riêng mấy năm vừa qua vẫn nằm trong tình trạng phát triển không ổn định. Quả là rất khó để đưa ra dự đoán dài hơi tin cậy về sự phát triển của thị trường BĐS. Sự nóng, lạnh thất thường của thị trường BĐS đã làm ảnh hưởng tới sự phát triển chung của nền kinh tế… Nguyên nhân về tình trạng trên thì nhiều nhưng có thể quy thành hai vấn đề chính, một là do thị trường thiếu minh bạch nên dễ gây hiệu ứng tâm lý theo đàn; hai là nguồn vốn đưa vào thị trường chủ yếu dựa vào tín dụng của các ngân hàng thương mại với lãi suất cao, thời hạn ngắn… Để khắc phục những điều đó, vừa qua một số chính sách mới liên quan đến BĐS như Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Thông tư 19/2010/TT-NHNH… đã được nhà nước ban hành. Tuy nhiên, thị trường BĐS hiện vẫn còn “bình bình”, mặc dù nhu cầu nhà để ở của người dân rất lớn…

Giá nhà chung cư đã hợp lý?

Nhiều người cho rằng năm 2010 giá BĐS đã bị đẩy lên quá cao mà có người gọi đó là “giá ảo”, giá “bong bóng” vượt xa giá trị thực của BĐS… nên những dự án mới bắt đầu chào bán trong năm 2011, giá cũng bị ảnh hưởng tăng theo. Hơn nữa, năm 2011 được xem là năm có nguồn cung dồi dào nên ai cũng dự đoán giá bất động sản sẽ chững lại hoặc giảm nhẹ nhất là phân khúc nhà chung cư. Tổng hợp sơ bộ từ các nguồn cung của thị trường BĐS sơ cấp quý 4/2010 có khoảng 3200 căn hộ từ 7 dự án mới gia nhập thị trường. Năm 2011 dự kiến có thêm khoảng 29 dự án tham gia tiếp thị trường này để cung cấp khoảng 13.000 căn hộ. Thực ra, khi nói về giá nhà chung cư rất khó xác định đâu là giá trị thực hay ảo của căn nhà và cũng chưa ai định nghĩa thế nào là giá thực, giá ảo. Chỉ biết những giao dịch thành công khá dễ dàng đang thuộc về những căn hộ có diện tích sử dụng khoảng 40m2 tại các khu chung cư cổ ở Thanh Xuân, với giá gần 2 tỷ đồng (nghĩa là khoảng 40 triệu đồng/m2). Những căn hộ đó, nếu trừ chiết khấu theo thời hạn sử dụng thì chắc chắn chẳng còn lại bao nhiêu. Trong khi đó căn hộ chung cư cao cấp mới xây tùy theo từng vị trí được rao bán với giá từ 18 triệu đến 25 triều đồng/m2 lại được coi là cao, là "ảo"…(không tính những căn hộ có thiết kế đặc biệt với giá cao hơn gấp nhiều lần).

Tìm hiểu giá nhà chung cư tại các dự án mới cho thấy giá căn hộ được chi trả liên quan đến đất đai chiếm 80%, còn giá xây dựng, quy hoạch chỉ chiếm 20%. Giá đất mà các chủ dự án phải thanh toán đền bù thu hồi đất hay trả cho nhà nước được xác định theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, tức là tính theo giá thị trường thay cho khung giá ban hành hàng năm tại thời điểm đóng tiền sử dụng đất. Đây là điều gây bức xúc cho các DN BĐS vì chi phí này không thể xác định chăc chắn cho tới gần giai đoạn cuối cùng của việc mua đất ở giá cao nhất và từ đó nó ảnh hưởng lớn đến giá căn hộ chung cư. Rõ ràng, việc xác định giá đất nhà nước phải kiểm soát để tăng nguồn thu về cho nhà nước chứ không để lợi ích chỉ rơi vào một nhóm ít người. Theo tính toán của các nhà thầu, giá thành xây dựng hiện tại loại biệt thự trang bị nội thất khá với giá khoảng 5 triệu đ/m2 chưa tính tiền đất... Ngoài ra, vị trí địa lý, điều kiện thuận tiện giao thông, môi trường sinh hoạt trong lành của khu đất cũng làm cho giá căn hộ lên cao bởi cơ cấu giá 80% rất lớn… Nói như thế để thấy rằng giá nhà chung cư hiện không “ảo”, không phải dễ bị đẩy lên để thành “bong bóng” mà nó phụ thuộc nhiều vào cơ chế, chính sách cũng như cách điều hành quản lý của nhà nước.

Mặt khác, gần đây, giá nhà chung cư với các căn hộ mà các nhà đầu tư thứ cấp mua từ chủ các dự án theo hình thức góp vốn trước khi có Nghị định 71, thì họ đang hoàn tất các thủ tục hợp đồng mua bán theo Nghị định 71 kể cả về cách tính diện tích căn hộ mới. Theo đó thì giá nhà đầu tư thứ cấp phải trả cũng đã tăng lên so với giá ưu tiên khi hai bên tiến hành làm hợp đồng vay vốn. Các chủ dự án lý giải sự thay đổi nay là do tính cả thuế và một số khoản thu khác theo quy định mặc dù diện tích của chính căn hộ đó đã giảm đi theo cách tính mới. Các nhà đầu tư thứ cấp cho rằng với giá mua, bán căn hộ trên thị trường như hiện nay cùng với việc tính thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch thành công thì hiệu quả đầu tư vào căn hộ chung cư rõ ràng là kém hấp dẫn hơn so với trước đây, thậm chí lãi suất theo năm có thể chỉ bằng hoặc nhỉnh hơn gửi tiết kiệm ngân hàng với mức 14% năm. Đó là chưa tính tới mức lạm phát của năm 2010 là 11,75%.

Chung cư - dễ cho người mua?

Từ mấy năm nay, một điều lạ ai cũng thấy nhưng khó giải thích là giá nhà đất tại Việt Nam luôn quá cao so với nền kinh tế và mặt bằng thu nhập của người dân. Đơn giản có thể nhẩm tính một công chức nhà nước với mức lương 5 triệu /tháng, nếu dành dụm toàn bộ lương để mua nhà thì phải mất khoảng 25 năm. Trong khi ở nhiều nước trên thế giới người ta chỉ cần dành dụm 3-4 năm. Đây cũng là điều cho thấy giữa cung và cầu trên thị trường BĐS chưa gặp nhau. Qua thực tế, những căn hộ chung cư có diện tích từ 50m2 đến 100m2 thường dễ dàng giao dịch thành công hơn. Có nghĩa là phân khúc thị trường dành cho những gia đình trẻ có thu nhập 10-15 triệu đồng tháng sẽ chiếm tỷ lệ lớn hơn và vì thế đòi hỏi các dự án cũng phải điều tiết để cung sản phẩm cho thị trường một cách linh hoạt nhằm tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư.

Với nguồn cung tương đối dồi dào, có thể thấy thị trường nhà chung cư Hà Nội năm 2011 sẽ có cạnh tranh gay gắt giữa các chủ dự án và họ sẽ phải nâng cao dịch vụ, chất lượng các sản phẩm đi kèm để kích cầu bán hàng. Thị trường chỉ có chỗ cho những sản phẩm chất lượng thực sự và thuộc những vị trí đắc địa, thuận lợi cho giao thông thuộc các tuyến đường lớn như Lê Văn Lương, Hoàng Quốc Việt ở phía Tây. Còn phía Đông khi các cây cầu như Vĩnh Tuy, Thanh Trì, Nhật Tân, Tứ Liên đi vào hoạt động sẽ khiến bất động sản khu vực này hấp dẫn hơn . Nhìn chung, thị trường căn hộ chung cư năm 2011 sẽ là thị trường của người mua sử dụng và đây là cơ hội tốt để họ có căn hộ ưng ý. Tuy vậy, thị trường sẽ tiếp tục tăng giá ở những dự án có cơ sở hạ tầng nâng cấp ổn định. Tuy nhiên, xét về dài hạn, khi nguồn cung dồi dào cũng như hạ tầng giao thông kết nối giữa các khu đô thị và trung tâm tốt hơn, giá bất động sản sẽ chững lại hoặc giảm nhẹ, đặc biệt là phân khúc nhà chung cư.

Thị trường BĐS Hà Nội năm 2011 vẫn có nhiều sức hấp dẫn mà điều chờ đợi nhất trong quý 1 này có thể là sự phê duyệt chính thức của Thủ tướng về quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050. Hiện Thủ tướng Chính phủ đã nhất trí cơ bản với dự thảo quy hoạch chung lần cuối. Sau khi rà soát chỉnh sửa một số điểm được góp ý Bộ Xây dựng sẽ báo cáo Bộ Chính trị khoá mới thông qua, trước khi trình Thủ tướng phê duyệt. Hơn nữa, với những định hướng rõ ràng về phát triển kinh tế năm 2011 của Chính phủ, chú trọng tới sự phát triển ổn định cộng với sự phục hồi của kinh tế thế giới sẽ là điều kiện tốt để nền kinh tế Việt Nam, thị trường BĐS Việt Nam thêm sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Đối với thị trường BĐS là thị trường mà sản phẩm có tính đặc thù cao, đòi hỏi nguồn vốn trung, dài hạn lớn cho nên nhà nước rất cần quan tâm tới chính sách tài chính, tín dụng, thuế làm sao vừa chống được đầu cơ gây lãng phí nhưng cũng vừa đủ thông thoáng hấp dẫn người đầu tư. Để sản phẩm tới người tiêu dùng thực sự, Nhà nước cũng cần có những chính sách hỗ trợ lãi suất để những người có thu nhập trung bình, khá nhanh chóng có nhà ở hơn./.

(Theo HNM)