Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến động khó lường. Hàng loạt dự án bất động sản bung hàng khiến nguồn cung tăng vọt. Xuất hiện cơn “sốt ảo” ở một số điểm, do bàn tay đạo diễn của giới đầu cơ. Hàng loạt dự án giảm giá bán tới hơn 10%. Lình xình quanh vụ bán nhà ở dành cho người có thu nhập thấp sai đối tượng thụ hưởng và đặc biệt là tác động của việc thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có bất động sản…

Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội từ đầu năm đến nay thanh khoản chậm, giao dịch gần như bị đóng băng, các chủ đầu tư ế hàng và đang phải đối mặt với hàng loạt khó khăn.

Bất ổn nội tại

Yếu tố nội tại khiến thị trường bất động sản lâm vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” là do những khiếm khuyết của thị trường. Việc thiếu minh bạch, mua bán bất động sản theo tin đồn, tâm lý đám đông, suất ngoại giao… đã đẩy giá bất động sản lên rất cao, vượt khả năng thanh toán của số đông người dân. Trong khi phần lớn người dân có nhu cầu nhà ở thực không có đủ năng lực tài chính để mua nhà, thì một bộ phận nhà đầu cơ đã thao túng, sở hữu phần lớn quỹ nhà ở.

Số liệu tổng hợp từ các công ty nghiên cứu bất động sản cho thấy, trong quý I và II/2011, có khoảng 16.000 căn hộ được tung ra thị trường, đặc biệt là các căn hộ có mức giá trung bình 20-30 triệu đồng/m2. Trong đó, chỉ riêng dự án của Vincom là Royal City và Times City đã cung cấp hơn 8.000 căn hộ, các dự án khác cũng có nguồn cung lớn như Mandarin Garden, EcoPark, Golden Palace - Mỹ Đình, Golden Palace - Hà Đông, Vĩnh Hưng Dominium...

Hệ quả là, giá bất động sản chững lại, nhà đầu cơ không thể “ôm” thêm hàng, trong khi người có nhu cầu mua thực vẫn chưa thể sở hữu nhà. Điều này dẫn đến cạnh tranh khốc liệt trong bán hàng, hàng loạt nhà đầu tư thứ cấp muốn đẩy hàng găm từ những năm 2009 - 2010, trong khi đó, các dự án mới cũng tung hàng ra bán. Các hình thức như chiết khấu giá bán, khuyến mãi thêm sàn thương mại, giảm giá, hỗ trợ lãi suất, tặng quà giá trị lớn, giảm phí quản lý… đang được các công ty địa ốc sử dụng để đẩy mạnh bán hàng.

Nhưng những chiêu thức maketing đó dường như không mấy hiệu quả đối với một thị trường đang “ngấm đòn” lãi suất. Nguồn vốn quá lớn đổ vào bất động sản (theo con số của Ngân hàng Nhà nước là hơn 220.000 tỷ đồng) đã khiến vốn có thể huy động vào bất động sản bị hút kiệt. Mặt khác, do nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn vay đầu tư mua nhà khá phổ biến (Hà Nội có gần 20% lượng vốn do khách mua sử dụng nguồn vốn tín dụng và tại TP.HCM là 47%) với lãi suất thực tế vượt trên 23% đã khiến nhiều nhà đầu tư phải sớm thanh khoản. Điều này dẫn đến tình trạng “người bán nhiều hơn người mua”, khiến thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ đóng băng.

Tác động của kinh tế vĩ mô

Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 1/3/2011 của Chính phủ chuyển mục tiêu từ tập trung tăng trưởng sang kiểm soát lạm phát. Trong đó, có một điểm quan trọng là ưu tiên vốn tín dụng cho phát triển sản xuất - kinh doanh, giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất như bất động sản và chứng khoán. Chỉ tiêu được đưa ra là, các ngân hàng phải giảm vốn cho vay với bất động sản và chứng khoán bằng việc siết giảm tỷ trọng dư nợ cho vay với lĩnh vực này xuống dưới 22% trước ngày 30/6/2011 và xuống mức 16% trước ngày 31/12/2011.

Bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi thời gian đầu tư dài (3-10 năm) và nguồn vốn lớn. Vì vậy, dòng tiền dành cho bất động sản đang bị co hẹp, tác động rất lớn đến tính thanh khoản của thị trường. Nhà đầu tư đang gặp nhiều khó khăn trong triển khai các dự án, những đồng vốn đã bỏ vào bất động sản thời gian qua chưa kịp tạo ra lợi nhuận, đã phải chịu sức ép của lãi suất và chính sách. Các chủ đầu tư dự án và cả nhà đầu tư thứ cấp đã buộc phải bán tháo sản phẩm để cắt lỗ.

Ngoài những động thái trên, từ đầu năm đến nay, thị trường cũng chứng kiến xu hướng bán cổ phần, chuyển nhượng dự án để cơ cấu lại nguồn vốn, tránh rủi ro của chủ đầu tư. Có thể kể các thương vụ điển hình cho xu hướng này như Tổng công ty FPT chuyển nhượng Tòa nhà 89 - Láng Hạ; CapitaValue Homes mua lại 65% cổ phần tại Dự án Bình Chánh của Công ty Quốc Cường Sài Gòn; Dự án cao ốc căn hộ Thủy lợi 4 (quận Bình Thạnh, TP.HCM) chuyển nhượng 6.200 m2 cho Công ty Đầu tư bất động sản thủy lợi 4A; Công ty VinaLand Limited bán toàn bộ cổ phần trong dự án phát triển nhà ở tại quận 9 (TP.HCM) cho một tập đoàn lớn tại Việt Nam với giá trị chuyển nhượng 10,9 triệu USD…

Trong thời gian tới, dự báo xu hướng trên sẽ phát triển mạnh do thị trường còn nhiều khó khăn về vốn. Với những tín hiệu từ nền kinh tế thế giới và Việt Nam, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản chưa thể khởi sắc trở lại, ít nhất cho đến hết năm 2011, khi các chính sách thắt chặt tín dụng với bất động sản chưa được nới lỏng.

(Theo Đầu tư)